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Regularização Fundiária: REURB - Lei Federal 13.465/17, Mudanças Importantes



Regularização Fundiária: é possível requalificar o território com segurança jurídica aos beneficiários.

O que muda com a nova Lei em relação à regularização fundiária urbana?
A medida provisória reestrutura o processo de regularização fundiária com fins a desburocratizar, dar maior eficiência e criar novos instrumentos de regularização. São as principais mudanças: a ampliação do conceito de informalidade urbana, criação da legitimação fundiária, mudanças nos procedimentos de registro e o direito real de laje.

Quais são as áreas que poderão ser objeto da Regularização Fundiária Urbana - REURB?
Amplia-se o alcance da REURB ao se considerar como objeto da Medida Provisória todos os núcleos informais com usos e características urbanas, ainda que situados em áreas rurais. Consideram-se núcleos urbanos informais os clandestinos, irregulares ou aqueles nos quais, atendendo à legislação vigente à época da implantação ou regularização, não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes, sob a forma de loteamento, desmembramento, de conjuntos habitacionais ou condomínios, horizontais, verticais ou mistos.

Áreas de risco poderão ser regularizadas?
O núcleo que contiver áreas de risco deverá ser avaliado por meio de estudos técnicos, verificando a possibilidade de equacionamento do risco identificado. Importante informar que se somente parte do núcleo for afetado por riscos geotécnicos, a parcela que não apresenta risco terá o trâmite normal da REURB. Nas hipóteses de áreas de riscos que não comportem eliminação, correção ou administração, na REURB-S, o Município ou o Distrito Federal procederá à realocação dos ocupantes do núcleo urbano informal, na REURB-E a realocação dos ocupantes caberá aos responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal.

Qual a diferença entre REURB-S e REURB-E?
A REURB-S é aplicável a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, sendo que esta classificação será feita pelo Município ou pelo Distrito Federal. Todos os casos que não se enquadrarem como REURB-S serão considerados como REURB-E. Esta classificação importa pois a REURB-S isenta de custas e emolumentos os atos de registro e caberá ao Poder Público implementar a infraestrutura essencial, os equipamentos comunitários e as melhorias habitacionais. Na REURB-E não há gratuidade dos atos de registro e o Distrito Federal ou os Municípios definirão as responsabilidades quanto à implantação de infraestrutura essencial.

Quais os atos de regularização fundiária são gratuitos?
Somente para a Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social – REURB- S, são isentos de custas e emolumentos os seguintes atos registrais entre outros:
·         o primeiro registro, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários;
·         a emissão e o primeiro registro da legitimação fundiária;
·         a emissão, o primeiro registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade;
·       o registro do projeto de regularização fundiária e da CRF, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;
·         a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados;
·      a aquisição de direito real de imóveis da União, ocupados regularmente por população de baixa renda e que sejam isentas do pagamento de qualquer valor pela utilização, prevista no art. 14;
·          o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da REURB-S; e
·          o fornecimento de certidões de registro para os atos de registro da REURB-S.

O que é legitimação fundiária e como se aplica?
A legitimação fundiária é uma nova forma de aquisição originária de propriedade para aquele que possui área pública ou privada integrante de núcleo urbano informal consolidado existente na data de publicação da MP.

O que é aquisição originária de propriedade?
Aquisição originária significa que o beneficiário, da REURB, adquire a unidade imobiliária livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando esses disserem respeito ao próprio beneficiado.

Qual a diferença entre legitimação fundiária e legitimação de posse?
A legitimação fundiária proporciona a aquisição imediata da propriedade, a legitimação de posse está condicionada ao cumprimento de prazo estabelecido pela legislação de usucapião.

O que muda na legitimação de posse?
A legitimação de posse até então estava atrelada a um procedimento prévio de demarcação urbanística e para terrenos de até 250m², agora não se utiliza mais o instrumento da demarcação urbanística e a titulação é feita diretamente pelo Município ou Distrito Federal caso o beneficiário cumpra os requisitos previstos na MP.

É possível a aplicação da legitimação de posse para áreas superiores a 250m²?
Antes, a legitimação de posse só se convertia em propriedade caso fossem cumpridos os requisitos da usucapião urbana prevista no art. 183 da Constituição Federal, ou seja, possuir por mais de cinco anos imóveis com área de até 250m² para fins de moradia. A partir da Medida Provisória, além da usucapião urbana o beneficiário poderá ter a propriedade convertida se cumprir os requisitos de qualquer das modalidades de usucapião, ou seja, possuir imóvel com área superior a 250m² independentemente do tipo de uso, sendo o prazo de posse, para estes casos, aquele estabelecido na legislação da usucapião

Quem pode requerer a REURB?
O rol de pessoas, associações, entidades e órgãos públicos aptos a requerer a REURB foi ampliado pela Medida Provisória, sendo eles:
·         a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;
·        os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
·         os proprietários, loteadores ou incorporadores;
·         a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e
·         o Ministério Público.

O loteador clandestino que promover a REURB está isento de penalidades?
O requerimento de instauração da REURB por proprietários, loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal.

Como se inicia a REURB?
A REURB se inicia com o protocolo do pedido de regularização feito pelos legitimados junto ao Município ou ao Distrito Federal. Os proprietários constantes no cadastro municipal e cartório de imóveis serão notificados (para apresentarem impugnação se devida). A REURB será classificada como de interesse social ou específico e será analisado e aprovado o projeto de regularização fundiária, sendo ao final emitida Certidão de Regularização Fundiária – CRF.

De quem é a competência para aprovar a REURB?
O Município e o Distrito Federal são os entes competentes para aprovar a REURB. A Certidão de Regularização Fundiária – CRF trará o projeto de regularização fundiária aprovado bem como identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária com destinação urbana regularizada, e os seus direitos reais.

O que deve conter o projeto de regularização fundiária?
O projeto de regularização fundiária deverá, no mínimo, indicar as unidades imobiliárias a serem regularizadas, as vias de circulação existentes ou projetadas e as medidas previstas para adequação da infraestrutura essencial, por meio de desenhos, memoriais descritivos e cronograma físico de obras e serviços a serem realizados.

Como é feito o registro da REURB?
A certidão de regularização fundiária, acompanhada do projeto de regularização aprovado, é levada a registro pelo legitimado, devendo o oficial do cartório de registro de imóveis adotar o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto. Havendo dúvidas quanto à descrição da gleba, será aberta nova matrícula para a área regularizada.

O que é o Direito de Laje?
É um direito real novo que viabiliza a titulação de duas ou mais famílias residentes em unidades habitacionais sobrepostas, no mesmo lote, de forma que cada uma tenha seu título de propriedade. Possibilita que os moradores destas unidades familiares adquiram o direito real da laje, desvinculado do terreno. Nestes casos a matricula decorrente do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.

O que é a arrecadação de imóvel abandonado?
O município poderá arrecadar e transferir para seu patrimônio os imóveis urbanos privados abandonados cujos proprietários não possuam a intenção de conservá-lo em seu patrimônio. O instrumento proporciona que o município dê uma destinação para aqueles prédios abandonados e terrenos baldios que, muitas vezes, causam problemas de segurança pública e saúde.

É preciso fazer a desafetação de imóveis públicos na REURB?

Não, uma das alterações previstas na MP que causa grande impacto é a previsão expressa da dispensa de desafetação, da autorização legislativa, avaliação prévia e de licitação para regularização fundiária.

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